快速升息後房地產市場怎麼改變，有哪些重要指標？

世界經濟論壇（WEF）這兩年的風險報告書（Global Risks Report 2024）中，生活成本的危機持續是全球關注風險，特別對年輕世代影響顯著。而在疫情結束後美國快速升息，直接與間接造成的通貨膨脹則使得這個問題更為嚴重。接下來可能如何發展？應該關注哪些指標？如何藉由數據分析掌握趨勢的轉變？

延續在已發展國家關注「可負擔住宅」，除了房價還需要知道什麼？一文所提，可負擔的住宅不只考慮當下房價高低，還需要同時關注日後維護、修繕等多種問題，並且必須符合永續發展目標。因此，有哪些指標是需要關注的？

首先，如同大家所熟知的，利率，是諸多影響住宅購買可負擔性與供給意願的關鍵要素之一，在過去數十年的經驗裡，美國有許多購屋者採用30年期固定利率房貸方案，而歐洲國家如英國，則是以二到五年期的固定利率方案為主。至於台灣，也逐步拉長貸款年限，在2000年後則逐漸有不少購屋者採用30年機動利率房貸方案。

升息衝擊房市新購屋族處境更為困難

根據近期《紐約時報》（New York Times）報導（註2），根據調查結果，雖然英美兩國房貸方案不同，但升息對於兩國的住房成本與供給都造成衝擊。利率上升使得英國房屋持有成本大幅增加；而美國則是房屋釋出的意願降低，新購屋者由於貸款利息過高而縮手。

在這篇文章中，有許多關於金融市場合理性的討論先暫時不論。只從可負擔住宅的角度切入，就整體數字來看，英國房價雖略有降低但仍比疫情前高出近兩成，而美國則因長期貸款方案使得房價仍持續上漲，同樣都增加了住宅購買的難度。若再加上房屋安全、健康、品質及綠色規範的要求與限制，歐美地區可以合規銷售及出租的住房供給更形短絀。

而這樣的情況使得有購屋需求的年輕首購族群與因生活需求必須換屋的族群，面臨更加艱困的財務負擔和找不到住房的窘境。再加上原物料、建材、設備紛紛上漲及勞動力短缺，無疑使得房地產市場的永續發展前景充滿更多不確定。

為了解決這些問題，歐美國家除了增加預算支持老舊住宅的翻修，並使用新技術（如BIM+DfMA、預鑄、預製）高效新建可負擔住宅之外，也鼓勵發展永續金融創新策略與商業模式。藉此提供購買者、租屋者、資產擁有者（房東）和房地產業者更多樣的綠色授信和永續授信方案，也鼓勵金融機構主動投資參與可負擔住宅。

台灣「可負擔住宅」立即面對的挑戰

至於台灣由於升息幅度較小，看似對於新屋影響較小，但更值得注意的則是老舊房舍。目前已有超過500萬戶屋齡30年以上的老舊房屋需要維修與翻修，其中100萬戶以上甚至已超過50年。這些住宅若未能及時給予適當處置，極可能造成更大的社會健康與環境安全問題。

同時也不能忽略，在國家永續及2050淨零排放的目標情境下，短期大量的建築更新與重建住宅，勢必產生大量溫室氣體排放、勞動力不足、營建成本上漲及其他相關可能的各種多重風險，例如人口高齡化及少子化交互作下的社會結構變化，不僅對居住空間需求產生改變，也使得達成可負擔住宅的目標更形困難。

數據分析與AI建模掌握動態變化關聯

面對這樣不斷動態改變的社會系統，是否可能透過數據來掌握變動趨勢？《世界幸福報告》（註3）是可供參考的方向。報告中針對生活品質進行評分，採取量化指標如：人均GDP的對數／社會支持／健康預期壽命......等11項特徵，該調查參考了「蓋洛普世界民意調查」（註4）幸福感排名，進一步可採取AI建模分析得到重要觀察，最後得到世界各國的幸福評比。

參考上述的科學研究理念，由人工智慧科技基金會、尚虹建築師事務所與台灣創博識公司共同進行研究，運用數據蒐集、整理，並採用AI技術來分析可負擔的建築。其中包含實際居住在建築裡的人口結構變化，空間需求及建築樣貌，希望協助產業與政府提前掌握未來的建築需求型態。以探索性的研究，透過資料的收集與分析，如何將觀察到的社會現象，化成函數形式的提問，定義出目標值Y與輸入的相關特徵X，讓程式計算出「營造工程指數」，做為居住成本關聯性的核心。

透過AI的建模分析，研究發現消費者物價指數、營造工程指數、人口結構變動，甚至是房貸利率等經濟數字皆有連動關係。例如，可支配所得與消費者物價指數兩者有正向連動，營造工程指數成本上漲與房子的維護成本上升也有正相關。

另外，也有負相關的數值，例如房貸利率跟營建工程指數就呈現相反關係。在建模的過程中同時發現，房貸利率、人口結構、屋齡、消費者物價指數以及維護成本這幾個經濟指數，彼此間的「黏度」很高，關聯係數非常大，也就是說彼此之間能夠互相預測。